O mercado de leilões têm se tornado uma boa oportunidade de adquirir um imóvel com descontos, isso porque os imóveis que são leiloados, decorrem principalmente de dívidas do proprietário ou do próprio bem, os quais chamamos de imóveis estressados.
Os descontos oferecidos pelas instituições financeiras e nos leilões realizados judicialmente, chegam a ter até 70% de desconto do valor avaliado, sendo uma modalidade vista por investidores como uma ótima oportunidade para lucrar no mercado imobiliário.
O mercado de leilões tem sido muito bem visto, também, por famílias que possuem o sonho de adquirir um imóvel próprio, isso porque a alta taxa de juros dos financiamentos bancários e a especulação imobiliária, fez disparar o valor dos imóveis, dificultando a compra direta do imóvel no mercado.
Mas para fazer um bom negócio e conseguir ter lucro na arrematação, é necessário compreender como funciona o mercado, bem como analisar a documentação atrelada ao imóvel e ao proprietário, de preferência com a ajuda de um advogado especialista em Direito Imobiliário.
Inicialmente, o interessado em arrematar um imóvel, precisa saber que os leilões geralmente acontecem em 2 datas distintas, que são chamadas de Praças.
Na 1° Praça o preço de venda do imóvel é o valor de avaliação do imóvel, ou seja, seu valor de mercado, e na 2ª praça os imóveis são vendidos por cerca de 30, 40 e até 70% de desconto do valor avaliado, e é nesse momento que os interessados conseguem os melhores negócios.
Mas o atrativo do leilão que é o preço, tem um motivo específico: o RISCO!
Alguns imóveis escondem problemas que só surgirão após o arrematante receber a carta de arrematação, e ver que o custo foi maior do que se tivesse comprado diretamente no mercado.
É por isso que é extremamente importante analisar o risco x retorno da arrematação, iniciando pelo edital do leilão.
O edital sempre será o norte para essa análise. O coração do leilão. E é por ele que devemos iniciar a nossa análise.
O edital é o documento que descreve o imóvel, as dívidas que a arrematação irá cobrir, as condições de pagamento, a situação do imóvel (se ocupado ou não), dentre outras regras e informações, que podem variar de acordo com o leiloeiro.
Ao analisar o edital, tome cuidado com as dívidas que não serão cobertas pelo leilão;
1) No caso do IPTU, o arrematante não é o responsável tributário, mas é sempre bom verificar, uma vez que ainda há divergências na prática;
2) Faça uma busca das dívidas de condomínio, nem sempre estarão descritas no edital. Se possível, vá ao imóvel e entre em contato com o síndico e administradora do condomínio.
Os custos relacionados a impostos e custas cartorárias também devem ser levadas em consideração:
O arrematante terá que arcar com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis: Que varia em cada município. A média é de 2% ou 3%.
O valor do cálculo do ITBI deverá ser o da arrematação, mas infelizmente muitas prefeituras descumprem a lei e fazem o cálculo sobre um valor superior (valor venal do imóvel);
Em relação às custas cartorárias, varia em cada Estado. É possível verificar os valores no site dos Tribunais.
Cuidado com imóveis que constam “OCUPADOS” na descrição do edital. Isso porque você deverá incluir nos seus custos, as despesas judiciais e os honorários advocatícios para eventual ação de IMISSÃO NA POSSE, e/ou notificação extrajudicial para retirada dos antigos moradores.
A matrícula do imóvel também deve ser analisada, a fim de verificar a existência de usufruto instituído, e outras penhoras e indisponibilidades que podem dificultar o êxito na arrematação.
Muitos profissionais e interessados analisam somente as questões tributárias que envolvem o imóvel em hasta pública, e deixam de lado a análise das formalidades do leilão. E são essas formalidades que podem ser casos de anulação do leilão; como a falta de intimação do devedor para purgação da mora, nos casos da alienação fiduciária, etc..
Na dúvida, não corra riscos, contate profissional especializado para realizar o serviço de DUE DILIGENCE (Análise de risco) para arrematação, e acompanhamento no leilão.
Júlia Greilinger – OAB/RS 120.096 – Advogada Especialista em Direito Imobiliário
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